Кондоминиум и кооператив: в чем разница?
И кондоминиумы, и кооперативы похожи тем, что жители живут в отдельных квартирах с общими зонами общего пользования, такими как бассейн, центр отдыха или детская площадка. Однако у каждого из них свой способ владения.
Когда вы купите квартиру, вы владеете самой квартирой и процентом мест общего пользования. Когда вы покупаете кооператив, тем не менее, вы фактически покупаете долю в общей собственности, и ваша доля дает вам право жить в назначенной вам квартире. Думайте о кооперативах так же, как вы думаете об инвестировании на фондовом рынке: вы являетесь акционером, поэтому у вас есть определенные права и право голоса в управлении кооперативом.
Вот еще несколько основных различий между кондоминиумом и кооперативом:
1. Цена
Кооператив часто дешевле, чем кондоминиум, по данным Национальной ассоциации жилищных кооперативов (NAHC). Однако первоначальный взнос за кооператив может быть высоким. В то время как владельцы кондоминиумов могут воспользоваться ипотечными кредитами с более низким первоначальным взносом, такими как 3-процентный обычный кредит, большинство кооперативов требуют первоначального взноса не менее 10-20 процентов. В некоторых случаях это требование может быть значительно выше. На Манхэттене, например, нередко можно увидеть требование 50-процентного первоначального взноса для кооперативов.
Однако есть и другой компромисс: Расходы на закрытие сделки для кооператива, вероятно, будут ниже, чем окончательные расходы на кондоминиум, так как вам не нужно будет платить за некоторые сборы, такие как титульное страхование.
Если у вас есть достаточно авансовых денег, чтобы купить дом, более низкая цена кооператива может быть привлекательной. Однако, если вам нужна ипотека, кондоминиум может быть лучшим шагом. Ипотечные кредиторы, как правило, чаще выдают кредиты на кондоминиум, чем на кооператив. Это связано с тем, что если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту на кондоминиум, кредитор имеет дело с недвижимостью, а не с акциями, которые может быть труднее продать.
2. Сборы
Плата за кооператив, как правило, выше, чем плата за кондоминиум, потому что кооперативы объединяют все ежемесячные расходы в один счет (часто называемый «обслуживанием»), включая налог на газ, воду и недвижимость.
Например, если пайщик кооператива владеет 2 процентами имущества, он будет оплачивать 2 процента от счета за электроэнергию. Для жителей, которые много путешествуют или не используют так много электроэнергии каждый месяц, эта модель может быть пустой тратой денег. С другой стороны, это может быть удобно для тех, кто предпочитает простоту одного ежемесячного счета. Владельцы кондоминиумов самостоятельно оплачивают коммунальные и налоговые счета, поэтому эти расходы не отражаются в ежемесячных платежах.
«Когда покупатели [кооперативов] видят эти огромные сборы, они нажимают на тормоза и говорят: «Ни за что на планете я не заплачу столько денег», но они, вероятно, потратят столько денег в кондоминиуме», — говорит Лесли Уайт, агент Redfin в Вашингтоне, округ Колумбия. «Мой совет — разбить расходы и провести параллельное сравнение, чтобы получить точную картину того, сколько вы будете платить каждый месяц».
В кондоминиумах тоже есть плата. Вы заплатите товарищество собственников жилья плата за членство в ассоциации кондоминиумов, и стоимость может сильно варьироваться в зависимости от того, что предлагается в виде удобств и услуг. Например, если ваша квартира находится в высотном здании с тренажерным залом и швейцаром, ваши сборы за ТСЖ могут быть выше, чем если бы вы владели небольшим домом с ограниченными удобствами.
Когда дело доходит до налогов на недвижимость, владелец кондоминиума платит налог на оценочную стоимость квартиры, в то время как пайщик кооператива платит часть налогов на всю недвижимость. Таким образом, если акционер имеет 10-процентную долю, он несет ответственность за 10 процентов от общего счета по налогу на имущество.
3. Управление
Кондоминиумы и кооперативы работают аналогично с точки зрения того, как обслуживаются общие пространства. В кондоминиумах есть ассоциации кондоминиумов, а в кооперативах есть совет директоров, члены которого могут голосовать за изменения или дополнения к существующим правилам и политикам.
В обоих случаях, как правило, есть правила о том, как вы можете изменить свое пространство. Например, владелец кооператива или кондоминиума может покрасить интерьер своей квартиры в любой цвет, но он не сможет покрасить экстерьер.
Наиболее важное различие между их руководящими органами заключается в процессах проверки новых резидентов. В кондоминиуме, как и в доме на одну семью, если у вас есть деньги, вы можете купить квартиру. Кооперативы, как известно, более строги в отношении того, кому разрешено покупать, часто требуя проверки биографических данных, рекомендаций и другой личной информации. (Это мера безопасности — как акционер, вы несете частичную ответственность за благополучие и финансовое здоровье всего здания.)
4. Сдача в аренду или продажа
Если вы взвешиваете все «за» и «против» кооператива, вы можете отнести простоту продажи или сдачи в аренду арендатору в категорию «минусов». Совет кооператива может отказать покупателю по множеству причин, даже если у него есть деньги, чтобы заплатить за него. Например, если совет директоров хочет дождаться более высокого предложения, чтобы не уменьшить воспринимаемую стоимость здания, то акционер находится в его власти.
Владельцы кондоминиумов часто могут сдавать свои квартиры в субаренду, хотя некоторые ассоциации имеют ограничения на процент квартир, которые могут быть арендованы в любой момент времени. Аренда, как правило, вообще не разрешена в кооперативах. Кроме того, обычно проще продать кондоминимум, потому что в нем нет такого же обширного процесса собеседования.
5. Удобства
Сборы, которые вы платите за то, чтобы быть частью кондоминиума или кооперативного сообщества, могут дать вам доступ к доступным удобствам, таким как бассейн, терраса на крыше или тренажерный зал. Кондоминиумы, как правило, предлагают больше удобств, но кооперативы также могут предлагать аналогичные льготы. Если для вас важен клуб, теннисный корт или другие общие предложения, обязательно учитывайте их при выборе между кондоминиумом и кооперативом.
6. Доступность
Вы можете найти кондоминиумы на продажу в каждом крупном городе США, но эти квартиры также становятся все более доступными в небольших городах. Кооперативы, с другой стороны, гораздо менее распространены во многих частях страны.
Большинство кооперативов были сформированы до середины 1970-х годов и могут быть найдены в крупных городских агломерациях, таких как Нью-Йорк, Филадельфия, Чикаго и Сиэтл. Если вы хотите жить в менее урбанистическом месте, скорее всего, вам будет трудно найти варианты кооператива.
Сравнение ценовой доступности
Когда сравнение доступности Кондоминиумы и кооперативы, отдельно стоящие дома и аренда, есть несколько факторов, которые следует учитывать. При покупке жилья ценник – это первое, что нужно учитывать: дома на одну семью Как правило, они самые дорогие из всех, в то время как кондоминиумы и кооперативы, как правило, дешевле, причем кондоминиумы дороже (но менее ограничены), чем кооперативы.
Одним из самых больших преимуществ владения домом — будь то кондоминиум, кооператив или отдельно стоящий дом — является то, что вы обеспечение справедливости с течением времени. Как арендатор, вы по-прежнему платите каждый месяц, но взамен не получаете никакого капитала. Кроме того, как домовладелец, вы получаете стабильный ежемесячный платеж (при условии, что вы выберете кредит с фиксированной процентной ставкой). Арендаторы, тем временем, сталкиваются с постоянной неопределенностью в отношении повышения арендной платы каждый раз, когда срок аренды истекает.
Тем не менее, домовладение влечет за собой дополнительные расходы, выходящие за рамки ежемесячного платежа по ипотеке. Необходимо учитывать налоги на недвижимость и расходы на техническое обслуживание, а также платить взносы в ТСЖ, если ваш дом является частью ассоциации домовладельцев. И, конечно же, вам нужно будет внести первоначальный взнос, который может быть непомерно высоким для многих людей — и не является проблемой для арендаторов.
Дальнейшие действия
Учитывая плюсы и минусы как кондоминиумов, так и кооперативов, первый шаг в выяснении того, какой из них более жизнеспособен для вас, - это подумать о том, как долго вы планируете жить в квартире. Поскольку кооперативы дешевле на начальном этапе, долгосрочные жители могут в конечном итоге сэкономить довольно много денег по сравнению с покупкой кондоминиума.
Еще одно потенциальное преимущество? Кооперативы, по сути, позволяют вам выбирать соседей вручную. Изнурительный процесс собеседования дает вам более близкое представление о том, с кем вы столкнетесь в местах общего пользования.
Напротив, владение кондоминиумом может помочь вам диверсифицировать свой инвестиционный портфель. В то время как подзаконные акты кондоминиума могут ограничивать количество арендаторов в сообществе, владельцы кондоминиумов имеют возможность сдавать свою квартиру в субаренду и, как правило, легче продать.
Взвешивая варианты, обязательно ознакомьтесь с правилами ассоциации или совета директоров. Вы должны быть уверены, что не подписываетесь под правилами, которые могут помешать вашему образу жизни или целям. Уайт также рекомендует спросить совет или ассоциацию, есть ли какие-либо текущие проблемы или предстоящие изменения, которые повлияют на жителей, так как это может помочь вам принять решение.
