Будут ли апартаменты переофомлены в квартиры и когда этого ожидать

Рынок недвижимости аартаментов ждет колосальное изменение, которое довольно продолжительно обсуждалось в течении пошлого года. В границах старой Москвы на текущий момент представлено почти 6,1 тыс. лотов апартаментов общей площадью 441,6 тыс. кв. м. Всего в январе было реализовано более 21 тыс. кв. м. данного формата. Средневзвешенная цена апартаментов в комфорт-классе на сегодняшний день составляет 199,3 тыс. руб./кв. м., в бизнес классе – 297,5 тыс. руб./кв. м. За год цена на апартаменты выросла на 15,4%, а объем предложения существенно сократился (как в квартальной, так и в годовой динамике), снижение составило 24%. В законодательных изменениях, рынок недвижимости апартаментов ждут изменения, но какие и когда. Суть закона в Минстрое пока не совсем ясна, в ноябре говорили о том, что надо легализовать уже построенные апартаменты, а в будущем запретить строительство такой недвижимости, однако затем ведомство смягчило позицию.  Совет федерации настаивает на том, что после утверждения юридического статуса нужно разрешить строить апартаменты по обозначенным требованиям. Путин поручил разработать законопроект до 1 августа, в Госдуму законопроект должны внести в октябре. Так что определенность должна появиться только ближе к концу лета.

В 2021 году ожидается изменение правового статуса апартаментов. Согласно заявлением Минстроя, в рамках этих изменений на законодательном уровне планируется утвердить статус уже построенных апартаментов, но запретить их строительство в дальнейшем. Пока данный закон не принят, разница в стоимости апартаментов и квартир сохраняется на уровне 15-20% в рамках одного проекта или одной локации. После принятия закона, эта разница будет нивелирована. 

С другой стороны, для покупателей грядущие изменения могут принести лишь выгоду, т.к. при присвоении апартаментам статуса жилых помещений, они вырастут в цене, и в них можно будет получить регистрацию. В этом случае ценовая разница между квартирами и жилыми апартаментами станет минимальной.

 По данным аналитики в России развивается два вида апартаментов. В одном где продаются апартаменты, для постоянного проживания, но по каким-то причинам застройщик не смог оформить их как квартиры. Но существует и рынок условно цивилизованных апартаментов, реально предназначенных для временного пребывания. Это скорее инвестиционный продукт, который покупают для сдачи в аренду. Если в нем предосталяются услуги по сдаче в аренду и обслуживанию жильцов, обычно такие проекты называются сервисными апартаментами. 

Что касается социальной нагрузки, которую государство перекладывает на застройщиков, это тоже достаточно справедливо. Высокая социальная нагрузка целесообразна, если маржа очень высока, а государство не сильно заинтересовано в стройках. В этом случае власти могут занять справедливую позицию, что раз уж мы позволяем вам строить и хорошо с этого зарабатывать, то сделайте свой вклад в городское развитие. Но сейчас ситуация не такая. На высшем уровне поставлена задача строить по 120 млн кв.м жилья в год. Чтобы обеспечить такие темпы, строительство должно быть выгодным и интересным для бизнеса, но при этом жилье должно быть доступным для людей, иначе спрос не поглотит такие объемы предложения. Поддержать его на должном уровне могут доступные цены. И, чтобы застройщики не ушли в минус, нужно сокращать затратную часть. Государство могло бы помочь в этом – снизить социальную нагрузку, стоимость земли и т.п. Это бы серьезнее улучшило доступность жилья, чем дешевая ипотека.

Что же касается обременений по строительству социальной составляющей, которые возлагаются на девелоперов – данная ситуация вполне объективна, поскольку нет никакого смысла на отдельно взятом жилом проекте развивать социальную инфраструктуру в отрыве от развития всего микрорайона.

Стоит отметить, что после ноябрьского заявления о запрете Минстрой Минюстр смягчил позицию.Совет федерации настаивает на том, что после утверждения юридического статуса нужно разрешить строить апартаменты  по обозначенным требованиям. Так что, возможно, апартаменты не запретят.

На текущий момент строительство апартаментов не запрещено. Сегодня застройщики реализуют свои проекты на законных основаниях в зданиях, предназначенных для гостиниц или офисов. Параметры вида разрешенного использования земельного участка накладывают ограничения на данные проекты в том, что касается налоговой ставки и коммунальных платежей. Речь идет о возможном запрете на строительство апартаментов, которое будет только рассмотрено в текущем году.

По некоторым оценкам в Москве много хороших проектов апартаментов. И, если их все же запретят, это же вычеркнет класс настоящих лофтов, которые строятся в рамках реконструкции заводов. Насколько я понимаю, там в принципе невозможно их по закону переделать в жилье. Есть ли какой-то способ не запрещать все без разбора, а контролировать – чтобы строились хорошие проекты.

Сейчас невозможно дать оценку, каких именно апартаментов коснется данная амнистия, возможно зданиям в рамках реконструкции заводов, промзон будет присвоен особый статус.

В любом случае, изменения, о которых говорится сейчас, в ближайшее время не вычеркнут с рынка недвижимости такой класс, как апартаменты. В том, что касается лофтов, то они всегда остаются на грани жилого и нежилого помещения, поэтому эта инициатива в меньшей степени необходима данному продукту, в связи с чем, возможно, они останутся.

Да, апартаменты юридически не являются жильем, поэтому на них не распространяются эти государственные программы. Однако сейчас ставки по ипотеке даже без льгот находятся на очень низком для России уровне. Поэтому даже в сегменте апартаментов спрос в прошлом году был высоким, что привело к росту цен на 10-20%.

Законодательная инициатива относительно статуса апартаментов сейчас является очень сильным фактором роста цены. Но, вместе с тем, эта перспектива привела к тому, что ряд девелоперов убрали определенный объем предложения, чтобы дождаться окончательного решения по данному вопросу. Приведенный пример отражает стратегию, направленную на получение дохода с учетом положительного разрешения ситуации, т.е. наделения апартаментов соответствующим статусом и получения официальной регистрации для проживающих в них. Если это не останавливает спрос, значит, данную модель можно считать жизнеспособной.

В настоящий момент можно обсуждать любые возможные конструкции, все они в равной степени вероятны. Однако важна сама суть – закрепление правового статуса, и получение возможности регистрации, далее вереницей тянутся вопросы по социальной инфраструктуре, получению пенсии, использования маткапитала и т.д. Даже если появится какой-то переходный период, важен факт наличия механизма разрешения этой сложной ситуации.

Опять же, это к вопросу вероятности. На период прохождения процедуры стоит рассчитывать на сохранение текущих ставок для апартаментов, далее, вероятнее всего, будет применяться поправочный коэффициент или установлен новый. В любом случае стоит учитывать, что даже сейчас, в смешанных комплексах (где представлены и квартиры, и апартаменты) счета за коммунальные услуги апартаменты получают такие же, как и квартиры, поскольку выделить их отдельно невозможно. А по налогу, несмотря на более высокую ставку – 0,5%, кадастровая стоимость во многих случаях низкая, и поэтому сумма налога нестрашная – по нашей практике разницы в цене между квартирами и апартаментами (одинаковыми) хватает на 15-20 лет «переплат», при этом срок владения недвижимостью сейчас в среднем существенно ниже.