Будущее вторичного рынка недвижимости в текущих реалиях

В сентябре 2023 года Центробанк повысил ключевую ставку до 13%. А правительство увеличило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20%, снизив при этом на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных ипотечных программ.

Как такие решения скажутся в ближайшей перспективе на спросе, скидках и предложении на вторичном рынке — разбираемся вместе с экспертами.

По мнению экспертов повышение ключевой ставки и увеличение первоначального взноса по льготным программам на общий расклад серьезно не повлияют, перетока спроса на рынок вторичного жилья. Заемщиков смущают высокие ипотечные ставки на вторичном рынке, а застройщики продолжат борьбу за покупателей, изобретая новые скидочные акции.

До конца 2023 года спрос будет более активным на новостройки, где есть льготные программы, поскольку для вторичного рынка текущие рыночные ставки превращаются в заградительные. Политика ЦБ по ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов, а также намерение не продлевать действие льготных программ после их завершения 1 июля 2024 года приводят к тому, что покупатели поспешат «запрыгнуть в последний вагон» и воспользоваться льготными условиями на первичном рынке.
«Чем выше ставка по ипотеке, тем ниже ее доступность для населения. Но для первичного рынка продолжают действовать государственные программы с льготными ставками, которые в последние месяцы не увеличивались вслед за повышением ставки ЦБ», — утверждают эксперты.

Разрыв между ставкой по льготной ипотеке для первичного рынка и рыночной ставкой для вторичного рынка в последние месяцы увеличивался. По данным единой информационной системы, средняя ставка по ипотеке (топ-20 ипотечных банков России) на вторичном рынке составляет 14,01% годовых, а на новостройки —13,83%. При этом средняя ставка по льготной ипотеке почти в два раза ниже — 7,56% годовых, по семейной ипотеке — 5,54%, а по дальневосточной — 1,68%.
В связи с такой разницей переориентация покупателей с новостроек на вторичный рынок сейчас маловероятна. «Для многих на первом месте стоят уровень ставки по кредиту и размер ежемесячного платежа. 
Хотя цены на новостройки постоянно растут, на вторичном рынке жилье обходится дороже, поскольку здесь нет льготной ипотеки. «Покупатели оценивают размер месячного платежа по ипотеке, а не общую сумму сделки. Конкуренция со стороны вторичного рынка новостройкам не грозит. К февралю следующего года спрос на вторичное жилье снизится», — считает эксперт.

«Продавцы наверняка будут спешить реализовать свою недвижимость на вторичном рынке именно сейчас. Есть вероятность, что вторичное жилье будет дешеветь, поскольку на ожиданиях сворачивания льготных ипотечных программ спрос будет активизироваться в сегменте новостроек», — утверждает эксперт. Для привлечения покупателей некоторые собственники пойдут на уступки, добавляет она.

В условиях повышающихся ставок по ипотеке спрос на вторичном рынке будет находиться под давлением. Маловероятно, что потенциальное снижение спроса породит массовое предложение скидок на вторичном рынке недвижимости, но точно приведет к увеличению срока экспозиции квартир, прогнозирует эксперт. В условиях удорожания ипотеки многие собственники станут предлагать скидки. Размер дисконта будет напрямую зависеть от того, насколько активным окажется покупательский спрос, а также от того, как быстро нужно реализовать квартиру.

Существенные скидки на вторичном рынке будут предлагаться лишь в том случае, когда продавцу срочно нужны деньги, а таких сейчас меньшинство. В иных случаях смысла продавать недвижимость по заниженной цене нет, продавцы займут выжидательную позицию, не снижая цену.

С февраля этого года спрос на вторичном рынке был высоким, из-за чего снизился объем предложения. Отмечается снижение средних скидок при продаже готового жилья в России с 5,9% в январе до 4,2% в августе этого года. Однако уже с начала сентября наблюдается увеличение среднего уровня скидок до 4,8%, но серьезного роста не ожидается. Основная причина — сдержанная реакция покупателей на фоне высоких ставок по ипотеке.

Предложение на вторичном рынке будет планомерно увеличиваться из-за замедления темпов ипотечных выдач.  Помимо роста предложения на вторичном рынке произойдет и увеличение объема альтернативных сделок. Все это может привести к тому, что в ближайшие месяцы объем предложения на вторичном рынке начнет расти на фоне снижения покупательской активности.