Инвестиции на рынке коммерческой недвижимости продолжают бить рекорды

В декабре 2022 года правительственная комиссия по контролю над иностранными инвестициями установила для компаний из недружественных стран условие выхода из российских активов – продажа с дисконтом не менее 50% от их рыночной стоимости. Второе условие – рассрочка платежа на 1–2 года и (или) обязательство по осуществлению добровольного направления в федеральный бюджет денежных средств в размере не менее 10% от суммы осуществляемой (исполняемой) сделки (операции). В марте 2023 года правительственная комиссия уточнила порядок выхода зарубежных фирм, которых обязывают платить взнос в бюджет: не менее 5% от рыночной стоимости активов и 10%, если компанию пытаются продать с дисконтом в 90%.

С 2022 года сделки по выкупу активов у уходящих иностранных компаний остаются одним из драйверов рынка коммерческой недвижимости. Их доля составляет как минимум половину в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвестиционный бум связан с оттоком иностранного капитала и вызван санкционной риторикой. Основной объем сделок приходится на сегменты, где наиболее сильным было проникновение зарубежных игроков – торговый и гостиничный.

Активность на рынке инвестиций началась еще во второй половине 2022-го. Международные игроки от заявлений об уходе перешли к конкретным действиям – усилились переговорные процессы с инвесторами (чаще всего российскими). Крупные сделкив Москве и Санкт-Петербурге завершились уже в 2022 году, но основная масса придется на 2023-й. Часть из них уже анонсированы, часть – на финальных стадиях согласования. В 1-м полугодии 2023 года зафиксирован рекордный инвестиционный объем на уровне 342 млрд руб., а сделки с готовыми активами сформировали 78% (что, кстати, также является рекордным показателем за последние годы) против 22% объема инвестиций в земельные участки.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России за первые шесть месяцев года оценивают в 259 млрд руб. (+169% в годовом сопоставлении) – тоже повторение итога всего 2022 года. Объем инвестиционных сделок с недвижимостью России в 1-м полугодии на уровне 360 млрд руб., что более чем в 2 раза превышает результат за аналогичный период 2022 года, а доля сделок с иностранцами – 33%, или 119 млрд руб. При этом объем транзакций, связанных с выходом иностранных инвесторов, уже превысил итоговое значение за 2022 год в целом (108 млрд руб.). По итогам 1-го полугодия продажи объектов коммерческой недвижимости иностранными собственниками достигли 114 млрд руб. (44% от вложений в коммерческую недвижимость в 1-м полугодии 2023 года) по сравнению с 10 млрд руб. в январе-июне 2022 года.  Благодаря уходу иностранных игроков с российского рынка российские инвесторы получили возможность приобрести качественные активы по привлекательной цене. В ряде случаев имеет место номинальный переход активов от одного собственника к другому.

Цитата: Зарубежные компании продают свои активы компаниям-конкурентам, те же, в свою очередь, масштабируют свой бизнес уже на «прикормленных локациях». Некоторые даже высматривают еще работающих конкурентов, которые скоро уйдут, и бывает, что выходят на переговоры первыми со своим предложением. Арендуют, покупают вплоть до зарубежного оборудования, если оно качественное и подходящее для их деятельности.  Кейсов много: начиная от пиццерий, заканчивая прогрессивными сайтами в сфере IT. Также в сфере интересов – производства, склады (компании покупают /арендуют складские помещения, чтобы вести там деятельность), аренда жилья. Отели, целые здания тоже переводят на граждан РФ для продажи. Очень востребованными стали готовые арендные бизнесы – помещения с арендатором, приносящие прибыль (это в 2–2,5 раза прибыльнее, чем квартиры). Арендатор заходит на срок от года до пяти лет, и это дает возможность инвестору заниматься другими проектами или основным бизнесом.

На торговый и гостиничный сегменты приходятся  45% инвестиций (за период с января по май 2023 года), где и проходили основные крупные пакетные сделки по продаже активов иностранных компаний с высоким дисконтом. Одной из самых крупных сделок эксперт называет покупку Cosmos Hotel Group, дочерней компанией АФК «Система», 10 отелей Radisson и Olympia Garden у норвежской корпорации Wenaas Hotel Russia AS. Гостиницы расположены в Санкт-Петербурге, Москве, Мурманске и Екатеринбурге; общий номерной фонд – 4,1 тыс. единиц, общая площадь гостиниц – 264,1 тыс. кв. м. Сделка прошла с большим дисконтом, и это моментально взбудоражило рынок, – многие отечественные инвесторы начали в переговорах сообщать о крупных скидках, что затормозило процесс многих переговоров. АФК «Система» же в результате транзакции более чем в два раза увеличила свой гостиничный портфель, получив качественные активы по привлекательной цене.

Еще одной знаковой сделкой по выходу иностранных инвесторов из российских активов называют продажу ТРЦ «Метрополис». Это крупнейшая транзакция не только в разрезе сделок с иностранными продавцами, но в целом на рынке продажи торговых центров, начиная с 2000 года.

Выделяют и продажу активов чешской компании PPF Real Estate в 2022–2023 годах: бизнес-парка Comcity (покупатель – компания Inventa), складских комплексов «Южные Врата» (покупатель – компания Ventall) и «Трилоджи Парк Томилино», ТЦ «Невский Центр» в Санкт-Петербурге, а также двух торговых центров в Астрахани и Рязани. Выход иностранных фондов на фоне оттока зарубежных брендов заинтересовал российских инвесторов – можно было в переговорах выходить на максимальный дисконт. Также чегодня рынок торговой недвижимости входит в фазу роста – российские ретейлеры воспользовались возможностью и занимают освободившиеся ниши не только за счет открытия новых точек, но и трансформации форматов магазинов, запуска новых брендов. В итоге ГК «Ромекс» купила портфель из семи ТЦ «Парк Хаус» в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Волгограде, Тольятти (420 тыс. кв.м) у AERE, Balchug Capital купила ТРЦ «Метрополис» (205 тыс. кв.м) в Москве у фондов Morgan Stanley и Hines, Central Properties – ТРЦ «Ярмарка» (77,2 тыс. кв.м) в Астрахани у PPF Real Estate, PPF же, в свою очередь, также продала ТРЦ «М5 Молл» (83, 2 тыс. кв.м) в Рязани компании «Мармакс», ТРЦ «Невский центр» (91 тыс. кв.м) в СанктПетербурге – инвестиционной компании «Тринфико», а SRV Group продала ТРЦ «Охта Молл» (140 тыс. кв.м) в Санкт-Петербурге» группе компаний «Проспект Групп».

Кроме того, в структуре покупателей увеличилась доля закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФы), которые обеспечивают доходность инвесторам за счет профессионального управления.

Любая рыночная сделка совершается на общих основаниях, на открытом рынке в условиях конкуренции среди инвесторов. Имея ряд инвестиционных предложений на свой актив, иностранная компания-продавец в любом случае выберет наилучший для себя вариант.

Эти сделки предусматривают переход права собственности на активы и осуществление взаиморасчетов между сторонами. Реализация активов иностранными инвесторами продолжится до конца текущего года: в частности, сейчас на завершающем этапе находятся еще несколько сделок. Вероятно, похожая тенденция сохранится также в начале следующего года – по мере эскалации на геополитической арене “колеблющиеся” собственники будут принимать решения о выходе из российских активов. Однако доля и объем сделок с иностранными собственниками в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость будут сокращаться в дальнейшем, поскольку большинство крупных игроков либо уже вышли из российских активов, либо, с высокой долей вероятности, завершат реализацию активов в текущем году.

Несмотря на то, что продажи объектов иностранными собственниками внесли весьма заметный вклад в итоги полугодия, российские игроки также были активны на рынке: доля локальных продавцов в общем объеме вложений в коммерческую недвижимость в первой половине года составила 56%, или 145 млрд руб. (+68% к итогу 1-го полугодия 2022 года).

Без учета сделок по выходу иностранных игроков из российских активов объем транзакций с недвижимостью России по итогам полугодия составил 241 млрд руб., что на 67% превышает показатель аналогичного периода прошлого года (также без учета иностранных продавцов). Поэтому утверждение о том, что рекордный объем инвестиций в прошлом и текущем году сформирован только за счет продажи активов иностранных собственников не совсем корректно.  Сейчас наибольшую роль в развитии внутреннего инвестиционного рынка играет активная репатриация капитала, вызванная ограничениями для отечественных инвесторов на зарубежных рынках. Недвижимость же сохраняет статус не только защитного актива, но и открывает возможности для перспективного роста бизнеса. В фокусе инвесторов – региональные торговые центры и бизнес-центры, земельные участки под жилье и коммерческую застройку, включая гостиницы, а также проекты реконцепции и редевелопмента.

Доля иностранных компаний в инвестиционных сделках могла достигать 30%, в этом году объем продажи активов иностранными компании останется все еще большим, но, вероятнее всего, упадет до 20%. Те, кому необходимо было выйти срочно, выходили с дисконтами, те, кто готов был взять на себя, в том числе, политические риски, будут ждать более подходящего момента, но так или иначе доля иностранных продавцов в инвестиционных сделках будет сокращаться.   Инвесторы приобретают те активы, в которые верят. По-прежнему наблюдается высокий спрос на логистическую недвижимость, поскольку она стабильно показывает «стрессоустойчивость», однако объем качественного предложения очень ограничен, поэтому по объему сделок на первое место по итогам прошлого года вышла офисная недвижимость. Причина – наличие качественного привлекательного предложения и рост спроса как на аренду, так и в инвестиционных целях. Стоит отметить, что «охлаждение» спроса на торговую недвижимость в последнее время обманчиво, поскольку в этом сегменте инвесторы рассматривают в основном стабилизированные качественные активы, способные противостоять глобальным негативным тенденциям. А такие активы собственники не торопятся отдавать с большими дисконтами. Те же активы, по которым предлагают большой дисконт, имеют, как правило, либо явные, либо скрытые уязвимости.   Однако для тех инвесторов, которые имеют опыт в управлении и способны оценить инвестиционные перспективы объекта, особую привлекательность, на наш взгляд, сегодня приобретают непрофессиональные районные ТЦ площадью от 10 000 м2. Будучи наиболее устойчивыми объектами среди торговой недвижимости, практически не потерявшими трафик ни в пандемию, ни после февраля 2022 года, районники становятся перспективными инвестиционными объектами.   Рост объема инвестиций в гостиничный бизнес в I квартале 2023 года обусловлен несколькими крупными пакетными сделками, однако ввиду государственной поддержки создания внутренней туристической инфраструктуры спрос на такие активы будет поддерживаться в будущем.   Тренда на «покупку без оглядки» мы не наблюдаем, инвесторы очень тщательно отслеживают текущую ситуацию на рынке и прогнозы, стараясь просчитать все риски на максимально возможный срок.

Во второй половине 2023 года ожидается сохранение высокой инвестиционной активности, а итоговый объем сделок может побить очередной рекорд, достигнув 580-600 млрд руб. В стадии активных переговоров – ряд крупных уникальных объектов иностранных собственников; в случае реализации их вклад в общий объем инвестиций составит более 100 млрд руб. Закрытие сделок может прийтись как на конец 2023-го, так и на начало следующего года, что в краткосрочной перспективе будет обеспечивать высокие объемы вложений. Однако впоследствии активность на рынке стабилизируется, а ключевыми факторами, влияющими на принятие решений со стороны инвесторов, станут динамика ключевой ставки ЦБ, уровень инфляции и дальнейшее развитие геополитической ситуации. В течение 2023-го – 1-го полугодия 2024-го еще будут проходить крупные и знаковые сделки. И они по-прежнему будут связаны с уходом зарубежных игроков. В условиях рыночной конъюнктуры такие сделки никогда бы не состоялись. В свою очередь, российские собственники сегодня не готовы выводить свои активы в продажу, поскольку нет альтернативных вариантов для инвестирования. Но даже если локальный собственник будет готов рассмотреть предложения от покупателей, то они не сойдутся в точке интересов по стоимости: покупатель, глядя на стоимость активов уходящих компаний, ориентируется на дисконт. В общем, каким будет инвестиционный климат рынка коммерческой недвижимости после ухода основной массы зарубежных компаний – очень интересно.  

Уже сейчас профессиональные ЗПИФы, созданные на базе управляющих компаний, идут по пути диверсификации портфелей, покупая торговые, складские и офисные центры. При этом объекты складской недвижимости остаются наиболее приоритетными ввиду своей устойчивости к кризисам. Более того, в складах прозрачнее и проще строить прогнозы по доходности, учитывая пул арендаторов, ставки и долгосрочные контракты. Инвестиции – какой бы дисконт к цене не был, покупатели активов все равно вкладывают свои деньги (или репутацию – а хорошая репутация стоит немалых денег) и несут предпринимательские риски. Какие-то активы в итоге “выплывут”, какие-то – без современных компонентов и технологий – со временем зачахнут, какие-то – будут перепрофилированы. Еще одна очевидность – это то, что покупателями многих активов выступают непрофильные инвесторы. Это значит, что скорее рано, чем поздно, эти инвесторы начнут поиск потенциальных партнеров, обладающих компетенциями, опытом или ресурсами, жизненно необходимыми для развития таких непрофильных активов.