Льготная ипотека и ее доступность в будущее.

Расходы бюджета на субсидирование государственных ипотечных программ – льготной ипотеки для всех, семейной ипотеки, IT-ипотеки и т.п. – зависят от уровня ключевой ставки Банка России.

Например, фиксированная максимальная ставка для населения по льготной ипотеке – 8% годовых. Это ниже рыночного уровня ставок, поэтому государство компенсирует банкам недополученные доходы.

Размер компенсации до недавнего времени рассчитывался по формуле: ключевая ставка, увеличенная на 2,5 п.п., минус 8%. Таким образом, при ключевой ставке 7,5% максимальный размер компенсации банку составлял 2 п.п., а при ключевой ставке 13% - уже 7,5%.

Поэтому, с точки зрения льготных ипотечных программ, банкам выгодна высокая ключевая ставка, и они даже просили правительство увеличить субсидию банкам, когда ЦБ опустил ключевую ставку до 4,5% летом 2020 г. (тогда ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а повышающий коэффициент – 3 п.п.).

А для бюджета все наоборот: повышение ключевой ставки на 5,5 п.п., как это произошло в последние два месяца, означает взрывной рост расходов на субсидирование льготных ипотечных программ.

Поэтому правительство решило сократить субсидии банкам на 0,5 п.п. с 20 сентября, что немедленно привело к увеличению фактических ставок по льготным кредитам. Нет, формально власти ставки не повышали, но до 20 сентября банки выдавали заемщикам льготною, семейную и т.п. ипотеку по ставкам ниже максимальных, со скидкой, а после 20-го они эти скидки отменили и повысили ставки до фиксированного максимума.

Например, в начале сентября в Сбербанке минимальная ставка по программе «Господдержка» составляла 5,5% годовых, по семейной ипотеке – 3,5%, по IT-ипотеке – 2,5%. А после 20 сентября ставки выросли до 8%, 6% и 5% соответственно, то есть на 2,5 п.п.

Одновременно правительство увеличило минимальный первоначальный взнос по льготным программам с 15% до 20%, так как льготные заемщики, бравшие кредиты с низким первоначальным взносом по заниженным ставкам на покупку жилья по сильно завышенным ценам, ухудшали качество ипотечных портфелей банков, что сильно беспокоило ЦБ.

Таким образом, теоретически, повышение ключевой ставки ЦБ до 13% не отразилось на льготных госпрограммах. А вот на практике условия кредитования для льготных заемщиков ухудшились. Увеличение ставки с 5,5 до 8% при сроке кредита 20 лет и первом взносе 20% означает рост ипотечного платежа за квартиру стоимостью 10 млн руб. с 58,5 тыс. до 67 тыс. руб. в месяц – это не критично, но ощутимо. Хуже повышение первоначального взноса с 15% до 20% - лишние 500 тыс., которые надо будет заплатить банку, на дороге ни у кого не валяются. В перспективе застройщики, скорее всего, будут вынуждены компенсировать повышение первоначального взноса скидками, но сейчас, на фоне ажиотажа, спровоцированного увеличением ключевой ставки и пересмотром условий льготного кредитования, скидки скорее сокращаются, чем растут.

При этом правительство, скорее всего, будет вынуждено и дальше закручивать гайки, потому что даже с учетом сокращения компенсаций банкам бюджетные затраты на субсидирование льготных ставок увеличиваются астрономически. Как следует из пояснительной записки к проекту федерального бюджета на 2024 г. и плановый период 2025-2026 гг., с которой ознакомился «Интерфакс», расходы на программу льготной ипотеки в 2024-2025 гг. вырастут на 251,6 млрд рублей в сравнении с объемами, заложенными на этот же период в действующем бюджете, а на программу семейной ипотеки - на 216,6 млрд рублей. А ведь есть еще дальневосточная ипотека, IT-ипотека и т.п.

Помогать правительству в экономии казенных средств взялась и Госдума. Как сообщили «Известия», члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предлагают ввести запрет на оформление льготной ипотеки без регистрации в регионе, где планируется покупка жилья. По мнению авторов законопроекта, это поможет сократить количество инвесторов, использующих госсубсидии для приобретения активов.

По-видимому, в дальнейшем последуют и другие инициативы, направленные на ограничение спроса в рамках льготных ипотечных программ.