Перегрев российского рынка недвижимости. Влиятние кредитов на рынок жилья

Льготные ипотечные программы, перегрели рынок недвижимости в России. О чем свидетельствует большой разрыв цен между новостройками и вторичным жильем, а также разница  в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке.

В целом сложившаяся сейчас ситуация – итог масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны государства и застройщиков. Искусственное снижение ставок еще в ковидный кризис привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажному росту цен и образованию пузыря.

Один из признаков перегрева рынка – это опережающий рост цен на недвижимость на первичном рынке по сравнению со вторичным жильем  из-за того, что льготная ипотека выдается именно на покупку жилья в новостройках. А ведь долгое время новостройки в разных городах России были дешевле вторичного жилья, в частности из-за локации, так как строились в полях, а вторичное жилье  располагалась в развитых районах.

Сейчас же, новостройки в городах-миллионниках России более чем на 40% обошли по стоимости вторичное жилье – 133,5 тысячи рублей против 94,9 тысячи рублей за квадратный метр.

Минимальное различие в цене на новостройки и вторичное жилье  летом текущего года наблюдалось в Москве (1,9%),  в Московской области  (16,2%).

Из-за существенной разницы в процентных ставках по льготным и собственным ипотечным программам, особенно после повышения ключевой ставки, спрос сдвинулся в пользу новостроек, и цены на них растут рекордными темпами. Часто в цену зашивается субсидия по процентной ставке. В итоге образуется существенный разрыв цен между первичным и вторичным рынками недвижимости.

Квартира в строящемся доме, которая покупается по программе льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% от стоимости. Существенная диспропорция цен между вторичным и первичным жильем приводит к дополнительным рискам у заемщика, так как в случае у него проблем продать недвижимость и закрыть кредит может не получиться, останется непогашенной часть долга. Это потенциально негативно влияет на стабильность банковской системы, что и беспокоит Банк России.

Аренда 

Еще один признак перегрева рынка недвижимости – это диспропорция в соотношении арендных платежей и цены аналогичной квартиры в некоторых регионах России, что сильно увеличивает срок окупаемости сдаваемого жилья. Если цена аренды не растет и даже снижается, а цена покупки жилья растет, то это говорит о проблемах. 

Если в 2018 году однокомнатную квартиру в Москве можно было купить за 6,5 миллиона рублей, то сдавалась такая квартира за 32 тысячи рублей. Разделив первый показатель на второй, можно вычислить срок окупаемости объекта. Так, он составлял 203 месяца, а нормой считаются - 200-220 месяцев. Сейчас в Москве этот срок увеличился до 280-340 месяцев. То есть Москва перегрета по этому показателю на 20-25%. Наиболее переоценен,  старый фонд в центральных районах Москвы.

Перспективы

Переток клиентов из вторичного сектора в сегмент новостроек продолжится, так как из-за роста ключевой ставки процент по жилищным кредитам на "вторичку" уже находится на заградительных значениях. Несмотря на рост цен, покупатели продолжат интересоваться именно новостройками, поскольку для многих из них основным является не конечная цена квартиры, а посильный ежемесячный платеж по ипотеке. Кроме того, для покупки люди будут чаще использовать такие инструменты, как трейд-ин и рассрочка платежа. Глобально этот ценовой дисбаланс на рынке жилья может создать серьезные проблемы для банковской системы и привести к масштабному банковскому кризису в стране.

Выдавая ипотеку на квартиры в новостройках, которые стоят дороже, чем вторичное жилье, банки получают себе на баланс переоцененные залоги. Если ипотечный заемщик по каким-то причинам не сможет платить по кредиту, банк должен будет продать его квартиру и таким образом вернуть кредит. Но если новостройки на 20-30-40% дороже квартир на вторичном жилье, а первоначальный взнос составляет 20%, то банк может реализовать такую квартиру на вторичном рынке только себе в убыток. Эксперты надеются на активные меры Банка России – по их мнению, только регулятор может как-то снизить напряжение на рынке.

На сегодня решение – ужесточение норм субсидирования и банковского резервирования. На очереди пересмотр программ льготной ипотеки, повышение их адресности, возможное введение поддержки приобретения вторичного жилья. Но здесь важно именно модернизировать программы с учетом их реальной востребованности населением, а не только снизить доступность ипотечного кредита, что может произойти при использовании только запретительных мер.

Ситуация с арендой,  тоже является тревожным фактором для дальнейшего развития рынка недвижимости в России.

Для примера если цены на жилье растут, ипотечный платеж растет, и в какой-то момент снять квартиру в этом же доме можно в два раза дешевле, чем платить ипотеку, или в три, или в пять. Разве это не может повлиять на предпочтения граждан арендовать вместо приобретения? И, наоборот, будет ли привлекательным покупать жилье, если его сдача в аренду не позволяет оплатить и половину ипотечного платежа? Получается, что рано или поздно как потребительский, так и инвестиционный спрос на покупку должен сократиться.