Ростет спрос на покупку и аренду офисных помещений в Москве

Прогнозы по снижению инвестиционной активности в условиях санкций и уходом западных компаний - не сбылись. Офисов не хватает. Из за этого стоимость продажи и ставка аренды офиса неизбежно будут расти. 

Хотя большинство иностранных компаний в прошлом и текущем году либо полностью прекращали деятельность и уходили, либо существенно сокращали бизнес и, соответственно, сокращали портфели недвижимости, рынок этот освобождающийся объем  за год практически поглотил. Розничная купля-продажа доминирует.

Хотя большинство иностранных компаний в прошлом и текущем году либо полностью прекращали деятельность и уходили, либо существенно сокращали бизнес и, соответственно, сокращали портфели недвижимости, рынок этот освобождающийся объем  за год практически поглотил. Розничная купля-продажа доминирует.

В первую очередь растет рост продаж офисных площадей, как крупными блоками, так и в мелкую нарезку. Интерес наблюдается как со стороны инвесторов (профильных и непрофильных), так и со стороны конечных пользователей офисных помещений. Сегодня из России сложно выводить деньги, и единственное средство сохранения активов – это надвижимость. Исходя из этого и сформировались три тренда, которые, главенствовали на рынке в этом году: нулевая вакансия, возросшие ставки, отсутствие проектов, которые инвестору было бы интересно приобрести. Рынок бурлит,  даже если заложить в ближайшие три года еще миллион квадратных метров офисной недвижимости, то ее все равно будет недостаточно.

Если продажи офисов растут, то логичным было бы предположить, что аренда офисов становится все менее актуальной. И в аренде – бум. Год прогнозировался совсем не таким, каким он был. Во втором-третьем квартале случился бум, в результате которого в центре Москвы в офисах под аренду вакансии нет. 

В чем пессимисты частично оказались правы, так это в том, что девелопмент опасается строить новые объекты. Высококлассных проектов с хорошей доходностью на рынке нет, так как девелоперские доходы тоже сейчас ниже ожидаемых значений. Но потенциал у инвестиций в офисы все же есть: эксперты отметили в ходе сессии, что хотя нового предложения на рынке все еще мало, и даже заявленные объемы не покрывают наметившийся в этом году высокий спрос, все равно интересные локации есть и в центре Москвы, за МКАД спрос не уйдет. Единственное, что «грозит» рынку, стоимость продажи и ставка аренды офиса неизбежно будут расти. Для  примера: если первые сделки на объекте шли по 260 тыс. руб. за кв. м, то последняя по времени сделка была по 623 тыс. Большие лоты продавались по 586 тыс./кв. м.

При таком положении дел актуальным остается вопрос с качественным управлением объекта с большим количеством собственников: как сделать, чтобы управление БЦ оставалось на уровне, насколько интересно профессиональным арендаторам вести дела с непрофессиональными игроками – владельцами отдельных блоков. Имеется надежда  на улучшение и стабилизацию, а опасения  в основном роста себестоимости строительства, переноса сроков ввода, низких показателей ввода.

Пандемия дала мощный толчок развитию технологической инфраструктуры офисов. Потребитель привык к комфорту, к эффективности, и теперь спрос на технологические офисы является трендом, который нельзя не учитывать. В бизнес-центрах  применяются высокотехнологичные инженерные решения и внедряются системы бесконтактного доступа с помощью Face ID, в паркинге устанавливаются зарядные устройства для электромобилей. Диджитализация активно внедряется и в работу управляющей компании-партнера, что помогает поддерживать ежедневный комфорт резидентов и ускоряет процесс решения бытовых вопросов.

События последних лет во многом повлияли на смену отношения к офисному пространству: если раньше офис был местом для работы, то теперь это во многом инструмент для привлечения сотрудников. Сам формат работы становится более гибридным, а офис, помимо привычной функции, выполняет также функцию социализации сотрудников. С уходом иностранных компаний, казалось, что требования к пространствам снизятся, однако пришедшие им на смену компании с государственным участием поддерживают высокие стандарты. Офисы корпораций все чаще строятся по примеру офисов крупных международных игроков и напоминают по организации пространства сервисные. Для девелопера это означает требования по гибкости: новые здания строятся с таким учетом, чтобы в дальнейшем было удобно использовать их под сервисные офисы, операторы которых привлекаются уже на ранних стадиях проекта. Что касается вакантности, то большинство офисов с высокой долей свободных площадей. Эксперты считают, что вакантность немного снизится, но не сильно, до 9%, а ставка будет расти. По разным оценкам, средняя ставка для классов А и В будет составлять от 26 000 до 30 000 рублей за 1 кв. м