В связи с большим  ажиотажем, спросом пользуется любое жилье,  адекватное по соотношению цены и качества. На локацию, тип дома и т.п. люди не смотрят, пытаясь срочно купить хоть что-то, потому что считают, что потом купить не смогут. Как следствие, с рынка вымываются любые более-менее доступные варианты во всех классах и сегментах, что приводит к такому же более-менее равномерному росту цен с некоторым прекосом в пользу советского фонда. Квартиры в старых домах обычно стоят дешевле, к тому же недавно сданным (и более дорогим домам) приходится конкурировать с новостройками, которые можно купить по программам льготной ипотеки.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. 

Всплеск спроса и цен на жилье этим летом и в начале осени спровоцировало ослабление рубля и повышение ключевой ставки ЦБ.

За два месяца ключевая ставка выросла на 5,5% п.п. до 13% годовых. Но Банк России увеличивал ключевую ставку не одномоментно, а в три приема, каждый из которых приводил к ажиотажному росту спроса на ожиданиях подорожания кредитов. При этом банки повышали ипотечные ставки не сразу после изменения ключевой, а с некоторой задержкой – с тем, чтобы клиенты успели получить одобрение на выдачу кредита по старым ставкам. Такое одобрение от банка обычно действует три месяца, поэтому даже сейчас, когда стартовые ипотечные ставки в крупнейших банках превысили 14%, а реальные находятся выше 15% годовых, спрос на рынке еще есть. 

В октябре-ноябре, когда будет реализована вся предодобренная ипотека, покупательская активность на вторичном рынке резко сократится. Оставшийся спрос уйдет на первичный рынок, где продолжают действовать льготные программы, хотя и их условия тоже ухудшаться. 

Конечно, на вторичном рынке много альтернативных сделок, позволяющих приобретать квартиры, не привлекая большой объем «живых денег». Однако для того, чтобы запустить цепочку альтернатив, нужно примерно 20% покупателей с деньгами – своими или, что чаще бывает, кредитными. А ипотека под 14-16% - это, по факту, отсутствие ипотеки. Так что уже в ближайшем будущем вторичный рынок ждет спад, по глубине сравнимый с апрелем-маем 2022 г.

Только на этот раз стагнация может существенно затянуться, потому что если в прошлом году ЦБ, задрав ставку до 20% в конце февраля, уже в апреле начал ее опускать, то теперь мегарегулятор четко и ясно заявляет, что высокая ключевая ставка, а значит, и недоступная ипотека – это надолго.

Кроме того, за время трехмесячного ажиотажа сильно истощился спрос будущих периодов, поэтому даже если ЦБ передумает и опустит ставку еще в этом году, что крайне маловероятно, рынку потребуется время, чтобы накопить новый спрос.