Снижение или стагнация: что будет с рынком жилья в 2024 году?

Что ожидать от рынка жилой недвижимости в 2024 году?

По итогам января – октября Росреестр по Москве зарегистрировал 91 589 договоров долевого участия на первичном рынке и 144 695 переходов прав на «вторичке», что стало рекордным результатом десяти месяцев за всю историю наблюдений.

Наивысший спрос пришелся на конец лета – начало осени: в июле Центробанк в первый раз с февраля 2022-го повысил ключевую ставку, покупатели старались успеть оформить кредит, пока действовали ранее одобренные заявки на ипотеку по «старым» ставкам.

"На первичном рынке катализатором спроса стало также увеличение первоначального взноса до 20% и рост минимальных ставок по льготным ипотечным программам. Спрос подогревало и ожидание ввода с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска  по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку» – говорят эксперты.

Темпы роста по ипотеки стали рекордными – 10,8% по итогам третьего квартала 2023 г. (предыдущий максимум за последние пять лет – 8,7% в 4-м квартале 2020 г.), по данным ЦБ. При этом доля ипотечных заемщиков с высокой долговой нагрузкой достигла 47%, конечно, рекордных, и этот показатель «неуклонно растет».

Ограничительные меры Центробанка направлены на то, чтобы охладить рынок.

Но результаты этих мер будут заметны, по всей видимости, уже в новом году. А пока ипотечные выдачи на фоне ажиотажа бьют рекорды и уже на 30% превышают результаты аналогичного периода 2022 г. В то же время по количеству выданных кредитов прирост гораздо менее значительный, отмечают аналитики.

«Безусловно, 2023 год запомнится и войдет в хроники, – говорят эксперты – Рынок не просто достигал рекордов, а делал это вопреки всем внешним факторам, казалось бы: повышение первоначального взноса, повышение ставок по ипотеке, высокая цена кв. м».

Объем ввода жилья по итогам 2023 года тоже станет рекордным по сравнению с прошлым и превысит 50 млн квадратных метров. Пока, по последним данным экспертов, в январе – ноябре 2023 года в России ввели 41 млн кв. м многоквартирного жилья.

Реальность 2024-го: рынок будет остывать

В новом году рынок жилья будет остывать, уверены эксперты. В первом квартале 2024 года спрос на какое-то время замрет или, по крайне мере, значительно сократится. Причины тому: сезонность (январь – период низкого количества сделок, но, как правило, сделки января отыгрываются в декабре) и выросшая ключевая ставка.

А в 2024 году, по ожиданиям экспертов, рынок ждет стагнация: в ближайшие 1,5-2 года цены в среднем по рынку будут оставаться +/- на одном уровне. По крайней мере, на первичном рынке.

На вторичном рынке, по прогнозу экспертов спрос неизбежно просядет на фоне заградительных ипотечных ставок и стоимость жилья будет смотреть вниз.

«На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6-16,4% (конференция проводилась до повышения ключевой ставки до 16% - прим. ред.) в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более. Но в первые месяцы нового года пересмотра цен ждать не стоит – для того чтобы осознать изменение конъектуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев», – предупредили аналитики.

Динамика цен на первичном рынке, по его словам, будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ, судьба которых пока не решена.

В «Абсолют Банке» готовятся к сокращению спроса на ипотеку на фоне высоких ставок и пересмотра требований по госпрограммам в первой половине 2024 года.

«Во втором полугодии ситуация может измениться, если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. Снижение ставки по ипотеке хотя бы до 12% позволит оживить вторичный рынок. Цены на первичном рынке, скорее всего, не будут расти, по крайней мере, такими быстрыми темпами, как в 2023 году. Цены на квадратный метр на вторичном рынке будут постепенно «подтягиваться» к стоимости новостроек (сегодня квартиры на первичном рынке Москвы стоят до 30% дороже, чем похожие на вторичном рынке – прим. ред.). Когда условия по программам на первичный и вторичный рынок выровняются и по количеству сделок будет достигнут паритет, то и цены будут примерно одинаковыми. Это может уже произойти к концу 2024 года, прогнозируют аналитики.

Льготная ипотека: «новости о сокращении льготных программ – уже не новости»

Еще одно из важных событий уходящего года – постепенное сворачивание госпрограммы льготной ипотеки. Осенью 2023-го размер первоначального взноса по всем госпрограммам был повышен до 20%, а 15 декабря льготная ипотека была "урезана" еще более существенно. Теперь первый взнос увеличен до 30%, а максимальный размер льготного кредита для всех регионов, включая столичные, составляет 6 млн рублей. В Минфине отметили, что эта мера направлена на повышение качества кредитов.

«Само по себе повышение первого взноса даже до 30% не обрушит спрос. Но в совокупности с другими факторами (рост минимальных ставок, введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков и др.) будет давить на платежеспособный спрос», – считают эксперты.

Рыночная ипотека: от 15% и выше, и это пока

Ставки по рыночным, то есть несубсидируемым кредитам, зависят от ключевой. Пока риторика регулятора такова, что высокая ключевая ставка – это надолго и в следующем году составит в среднем 12,5-14,5%. Если исходить из этого, то, скорее всего, рыночные ипотечные ставки в грядущем году останутся примерно на текущем уровне, считают эксперты.

На последнее повышение ключевой ставки 15 декабря до 16% банки еще не отреагировали. Пока минимальные ставки по ипотеке у крупных банков стартуют от 15,6-16,4% годовых. Например, в Сбербанке минимальная ставка – 15,6% годовых. Банк «Дом.рф» готов выдавать ипотеку под стартовые 15,8% годовых, в ВТБ ставки начинаются от 16,4%, в банке «Открытие» – от 16,69%, в «Уралсибе» – от 17,29%, следует из информации на сайте банков (актуально на 17.12.2023 г.).

Чтобы поддержать продажи на первичном рынке, ипотечные ставки могут субсидировать и сами застройщики. Такие программы действую и сейчас, вероятно, они останутся и в следующем году, предполагают аналитики. Совместные программы с субсидированием на рынке существуют, но размер субсидии стал меньше – от 5 до 30%. 

«Вряд ли застройщики будут компенсировать подорожавшую ипотеку субсидированием, так как их условия кредитования также изменятся, – считают  эксперты. – Скорее всего, чаще будут применяться программы по рассрочке».

Сегодня в тренде так называемая «гибридная» ипотека, часть которой субсидирует застройщик.

«Например, если клиенту необходимо взять ипотеку на 15 миллионов рублей, застройщик и банк предоставляют субсидию, позволяющую клиенту взять ипотеку по ставке 5%. Банку будет выплачиваться комиссионное вознаграждение. Гибридная ипотека будет особенно актуальна в том случае, если снизятся лимиты по господдержке», – объяснили эксперты.

 

 

Комментарии

Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Также Вы можете войти через:
При входе и регистрации вы принимаете пользовательское соглашение