In 2024, nominal house prices showed a rapid recovery, supported by improved housing affordability. This unexpected recovery prompted S&P to revise its forecasts upwards. The analysts now forecast that house prices in the 11 European countries covered by their latest report will grow by an average of almost 3% per year between 2025 and 2027.
A key factor supporting this optimistic forecast is the expected easing of monetary policy, which, despite the recent rise in long-term yields in Europe, should reduce the risk of higher mortgage rates. Indeed, as the report notes, there is a strong correlation between mortgage interest rates and monetary policy rates.
The main driver of the European housing market recovery, which has been faster and stronger than expected in 2024, has been improving housing affordability, particularly in countries such as Italy, the Netherlands, Ireland and Spain. In addition, the downward pressure on prices is due to low levels of investment in real estate, limited supply due to labor shortages and a recovery in demand, which experts believe will keep prices at a stable high level for at least the next three years.
The recovery in housing demand in Europe is largely fueled by a favorable macroeconomic environment. Record employment in most European countries, along with recovering household incomes and a reduction in the debt burden, creates a solid basis for increased purchasing power.
An additional growth factor is the growing population, especially in urban centers, where demand for housing is traditionally higher. In parallel, the reduction in mortgage interest rates in the fourth quarter of 2024 makes home ownership more affordable. Tightening building codes aimed at increasing energy efficiency stimulate the construction of new housing that meets modern requirements. S&P analysts predict that these factors will continue to influence demand over the next two years, while a gradual easing of supply constraints is expected, which should stabilize the situation on the market.
Despite the general recovery in house prices in Europe, the pace and causes of this recovery vary significantly across countries. Italy, Portugal, the Netherlands, Spain and Ireland show the most significant growth in 2024, driven by unique local factors.
An additional growth factor is the growing population, especially in urban centers, where demand for housing is traditionally higher. In parallel, the reduction in mortgage interest rates in the fourth quarter of 2024 makes home ownership more affordable. Tightening building codes aimed at increasing energy efficiency stimulate the construction of new housing that meets modern requirements. S&P analysts predict that these factors will continue to influence demand over the next two years, while a gradual easing of supply constraints is expected, which should stabilize the situation on the market.
Despite the general recovery in house prices in Europe, the pace and causes of this recovery vary significantly across countries. Italy, Portugal, the Netherlands, Spain and Ireland show the most significant growth in 2024, driven by unique local factors.
В Италии эффект 'Супербонуса' постепенно угасает, что приводит к нормализации спроса и, как следствие, росту цен на существующее жилье.
Португалия сталкивается с дефицитом предложения, несмотря на рост числа разрешений на строительство, подогреваемым также иностранным спросом. В Испании сильный рынок труда и низкий уровень ипотечной задолженности способствуют росту доступности жилья. Нидерланды, напротив, испытывают структурно высокий спрос, усугубляемый налоговыми льготами, что вызывает обеспокоенность у Национального банка.
Ирландия же демонстрирует уникальную ситуацию, где цены на жилье, скорректированные на инфляцию, растут исключительно из-за нехватки предложения, подкрепленной высокой иммиграцией и стабильным рынком труда. Эти примеры подчеркивают, что рынок недвижимости каждой страны развивается под влиянием собственной комбинации экономических, демографических и политических факторов.
На европейском рынке жилья наблюдается интересная динамика: с одной стороны, цены на жилье значительно выросли с 2019 года, опережая инфляцию, но в то же время, рост доходов домохозяйств в большинстве стран, за исключением Португалии и Швейцарии, соответствовал или даже превышал рост цен на жилье. Это привело к улучшению доступности жилья во многих странах, таких как Франция, Германия, Италия и Швеция.
В свою очередь, улучшение доступности, по мнению S&P, должно стимулировать дальнейший рост цен на жилье, особенно при условии стабильности рынка труда и ожидаемого снижения процентных ставок центральными банками.
Однако, недавний рост доходности долгосрочных европейских государственных облигаций, вызванный ситуацией в США, может оказать негативное влияние на ставки по ипотеке, поскольку они тесно связаны с доходностью 10-летних государственных облигаций. Несмотря на это, ожидается дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики в будущем, что должно снизить стоимость заимствований и, как следствие, поддержать спрос на жилье.
Аналитики прогнозируют смягчение монетарной политики со стороны ключевых европейских центробанков, что должно оказать благоприятное воздействие на ипотечный рынок. В базовом сценарии ожидается, что ЕЦБ и Риксбанк продолжат снижение процентных ставок на 50 базисных пунктов каждый в текущем году. Швейцарский национальный банк и Банк Англии также, предположительно, последуют этой тенденции, снизив ставки на 25 и 100 базисных пунктов соответственно. Такой консенсус мнений предполагает, что риск увеличения ипотечных ставок в 2025 году представляется незначительным. Более того, вероятное дальнейшее снижение стоимости заимствований может привести к повышению доступности жилья и стимулировать дальнейший рост цен на недвижимость, поддерживая процесс восстановления рынка.
Португалия сталкивается с дефицитом предложения, несмотря на рост числа разрешений на строительство, подогреваемым также иностранным спросом. В Испании сильный рынок труда и низкий уровень ипотечной задолженности способствуют росту доступности жилья. Нидерланды, напротив, испытывают структурно высокий спрос, усугубляемый налоговыми льготами, что вызывает обеспокоенность у Национального банка.
Ирландия же демонстрирует уникальную ситуацию, где цены на жилье, скорректированные на инфляцию, растут исключительно из-за нехватки предложения, подкрепленной высокой иммиграцией и стабильным рынком труда. Эти примеры подчеркивают, что рынок недвижимости каждой страны развивается под влиянием собственной комбинации экономических, демографических и политических факторов.
На европейском рынке жилья наблюдается интересная динамика: с одной стороны, цены на жилье значительно выросли с 2019 года, опережая инфляцию, но в то же время, рост доходов домохозяйств в большинстве стран, за исключением Португалии и Швейцарии, соответствовал или даже превышал рост цен на жилье. Это привело к улучшению доступности жилья во многих странах, таких как Франция, Германия, Италия и Швеция.
В свою очередь, улучшение доступности, по мнению S&P, должно стимулировать дальнейший рост цен на жилье, особенно при условии стабильности рынка труда и ожидаемого снижения процентных ставок центральными банками.
Однако, недавний рост доходности долгосрочных европейских государственных облигаций, вызванный ситуацией в США, может оказать негативное влияние на ставки по ипотеке, поскольку они тесно связаны с доходностью 10-летних государственных облигаций. Несмотря на это, ожидается дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики в будущем, что должно снизить стоимость заимствований и, как следствие, поддержать спрос на жилье.
Аналитики прогнозируют смягчение монетарной политики со стороны ключевых европейских центробанков, что должно оказать благоприятное воздействие на ипотечный рынок. В базовом сценарии ожидается, что ЕЦБ и Риксбанк продолжат снижение процентных ставок на 50 базисных пунктов каждый в текущем году. Швейцарский национальный банк и Банк Англии также, предположительно, последуют этой тенденции, снизив ставки на 25 и 100 базисных пунктов соответственно. Такой консенсус мнений предполагает, что риск увеличения ипотечных ставок в 2025 году представляется незначительным. Более того, вероятное дальнейшее снижение стоимости заимствований может привести к повышению доступности жилья и стимулировать дальнейший рост цен на недвижимость, поддерживая процесс восстановления рынка.
